Trasferire immobili con la donazione della nuda proprietà, come fare e quali sono i vantaggi fiscali.

04 gennaio 2020

Succede spesso che per il trasferimento ai discendenti di immobili si utilizzi la donazione della nuda proprietà.

Il vantaggio da parte del donante, è il diritto di utilizzare il bene, riservandosi l’usufrutto o il diritto di abitazione. Infatti questo secondo caso, è interessante anche sotto il profilo della protezione del patrimonio, poiché il diritto di abitazione è insequestrabile ed impignorabile.

Ulteriore punto interessante, è limitare l’impatto fiscale rispetto alla donazione della piena proprietà.

Infatti in questo caso l’imposta di successione e donazione, del 4%, viene applicata sul valore catastale dell’immobile, ridotto in ragione dell’età dell’usufruttuario.

Successivamente, alla morte del donante, il “consolido” tra usufrutto e nuda proprietà avrà una tassazione nulla.

Occorre tuttavia considerare, che questa manovra, comporta il rischio di rendere l’immobile oggetto di azione di restituzione da parte degli eredi legittimari del donante, ed a ridurre la commerciabilità del bene e, conseguentemente, il suo valore.

Quindi, sarebbe preferibile alla donazione diretta, una donazione di natura indiretta.

Donando, quindi, al figlio/nipote il denaro per acquistare l’immobile in piena o nuda proprietà, e poi trasferire il diritto con atto a titolo oneroso.

In questa ipotesi, il legittimario leso potrebbe reclamare solo il controvalore del bene, senza l’eventualità di richiedere la restituzione in natura.

Per favorire la commerciabilità dell’immobile donato, si può sottoscrivere una polizza assicurativa.

Essa copre i danni che dovessero subire l’acquirente del bene oggetto di donazione, a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione dell’immobile promossa dagli eredi legittimari del donante.

In questo caso l’assicurazione verserebbe l’equivalente in denaro, impedendo la restituzione in natura del bene.

Alternativamente alla donazione, potrebbe essere valutata, qualora il patrimonio sia costituito da immobili di prestigio e/o ville d’epoca, il conferimento degli immobili di pregio, in piena o in nuda proprietà, in una società.

Costi

I costi di conferimento raffigurerebbero sicuramente un elemento da valutare attentamente.

Infatti, in questi casi, è fondamentale una perizia di stima sul valore dell’immobile, sul quale verrebbe versata l’imposta di registro, in misura proporzionale, dedotte le passività.


Vantaggi

In aggiunta a questo, potrebbero esservi delle considerazioni positive.

Ad esempio la più efficiente e razionale gestione di diverse proprietà immobiliari, in particolar modo, quando sia scelta la forma di una società di persone, e la possibilità di trasferire, successivamente, il capitale ai discendenti con una fiscalità favorevole.

Infine, nel caso in cui si preveda una gestione immobiliare conservativa e non commerciale/imprenditoriale del patrimonio, si può optare per la forma della società semplice, assolutamente accettabile anche a fini dell’utilizzo. Difatti, grazie alle sue caratteristiche, ad esempio semplicità di funzionamento, flessibilità ed economicità di gestione, in talune circostanze può rappresentare un ottimo strumento per la pianificazione e la gestione patrimonio di immobili di lusso.

Questi sono alcuni consigli, che i consulenti della Stresa Luxury Real Estate, possono fornirvi per la pianificazione del vostro patrimonio immobiliare.

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