Francesco Papurello

TASSE SULLA PROPRIETÀ

L'acquisto di un immobile produce sul proprietario un duplice carico fiscale: l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e l'imposta comunale sugli immobili (ICI).

IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche)

Il reddito fondiario è a carico di tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati in Italia che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola "nuda proprietà" non deve dichiarare alcun reddito.
Tra i diritti reali che comportano l'obbligo di dichiarazione rientra anche il diritto di abitazione spettante, ad esempio, al coniuge superstite in caso di decesso dell'altro coniuge e al coniuge separato convenzionalmente o per sentenza.

Per l'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale, si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, (normalmente coincide con la residenza anagrafica), al contribuente spetta una deduzione, da rapportare al periodo dell'anno durante il quale sussiste la destinazione ad abitazione principale e alla quota di possesso, fino alla concorrenza della rendita catastale dell'immobile stesso (in pratica, il reddito della prima casa non rileva ai fini reddituali).

Nel caso in cui un'unità immobiliare sia concessa in locazione (e non si configuri esercizio di attività d'impresa, anche occasionale), si deve indicare l'85 % del canone di locazione (per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano si deve invece indicare il 75 % del canone). L'ammontare del canone da considerare ai fini IRPEF e' quello risultante dal contratto di locazione, inclusa l'eventuale rivalutazione automatica sulla base dell'indice ISTAT, nonché la maggiorazione spettante in caso di sublocazione; vanno però escluse le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili se sono già comprese nel canone di locazione.
In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Se il fabbricato sia stato posseduto solo per una parte dell'anno si deve indicare il canone relativo al periodo di possesso. Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze iscritte in catasto con autonoma rendita, si deve indicare, per ciascuna unità immobiliare, la quota del canone relativo, che va determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità.
Nel caso in cui il contribuente sia stato l'unico proprietario durante l'anno e abbia dato in locazione il fabbricato ma in assenza di un regime legale di determinazione del canone, il reddito imponibile corrisponde al maggiore importo tra quello corrispondente alla rendita catastale e quello risultante calcolando l'85 % del canone di locazione. Se invece il fabbricato sia stato locato in regime legale di determinazione del canone l'imponibile corrisponde all'85 % del canone di locazione.

• unità immobiliare destinata ad abitazione principale o locata ma imponibile calcolato in base alla rendita catastale: occorre indicare l'importo che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il numero dei giorni e per la percentuale di possesso poi dividere per 365;


• unità immobiliare tenuta a disposizione (imponibile calcolato in base alla rendita catastale): occorre indicare l'importo che si ottiene moltiplicando la rendita catastale maggiorata di un terzo per il numero dei giorni e per la percentuale di possesso poi dividere per 365;


• unità immobiliare locata e reddito del fabbricato determinato in base al canone di locazione: occorre indicare l'importo che si ottiene moltiplicando il reddito determinato in base al canone di locazione per la percentuale di possesso.

Per le unità immobiliari "tenute a disposizione" (e cioè quelle adibite ad abitazione e possedute in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale del possessore o dei suoi familiari o in aggiunta a quelle adibite all'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali da parte degli stessi) si considera reddito imponibile quello che si ottiene aumentando di un terzo la rendita catastale.
Per i componenti del nucleo familiare si considera abitazione principale l'unità immobiliare in cui essi dimorano, anche se la titolarità o la disponibilità di essa appartiene ad altro componente del nucleo medesimo.
Pertanto, l'aumento di un terzo della rendita catastale non si applica, oltre che all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche alle unità immobiliari date in uso gratuito ad un proprio familiare, a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall'iscrizione anagrafica.
Inoltre tale aumento non si applica nelle seguenti ipotesi:

• per una delle unità tenute a disposizione in Italia da contribuenti residenti all'estero;
• Per l'unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente per ragioni di lavoro in altro Comune;
• per l'unità immobiliare in comproprietà utilizzata integralmente come residenza principale di uno o più comproprietari, limitatamente a quelli che la utilizzano;
• per le unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione da esibire a richiesta degli uffici competenti.

ICI (Imposta comunale sugli immobili)

Il presupposto per l'obbligo di assolvere l'imposta comunale sugli immobili è la proprietà nel territorio italiano, di fabbricati, aree fabbricabili e di terreni agricoli. Per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta (o che dovrebbe essere iscritta) nel catasto edilizio urbano.

Si considerano invece parte integrante del fabbricato, e quindi non sono rilevanti ai fini dell'ICI, l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza: infatti esse vanno ritenute come un tutt'uno con le unità immobiliari cui afferiscono, nel cui reddito esse sono comprese.

Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Quanto alle parti condominiali dell'edificio oggetto di autonomo accatastamento (per esempio la portineria), l'ICI è dichiarata e pagata dall'amministratore del condominio per conto di tutti i condomini.
Invece, le parti condominiali non suscettibili di autonomo accatastamento non rilevano ai fini dell'ICI (si tratta dei beni condominiali non censibili, quali, a esempio, il vano scala, il tetto, i ballatoi, l'androne, i corridoi di cantina, ecc.).

Un trattamento di favore è riservato all'abitazione principale del contribuente.
Per abitazione principale si intende:
- abitazione posseduta dal contribuente a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale;
- abitazione in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente.
Non può essere qualificata come principale l'abitazione di titolarità di un soggetto che pur non avendo alcuna altra proprietà immobiliare abiti a titolo di locazione in altro appartamento.
Può invece essere considerata principale l'abitazione del proprietario che coabiti con soggetti che non possano essere considerati quali suoi familiari, sia perché da esso svincolati da qualsiasi legame di coniugio, parentela o affinità (per esempio due conviventi), sia perché non rientranti nel concetto di familiari quale conosciuto dalla legislazione fiscale.

Il concetto di abitazione principale non è quindi collegato con quello di residenza anagrafica: il Ministero delle Finanze si è più volte espresso nel senso che la dimora abituale potesse anche non coincidere con la residenza anagrafica e che, al fine della spettanza della detrazione o di una eventuale riduzione di aliquota, occorre dunque far riferimento, non tanto alla residenza anagrafica, quanto alla dimora abituale; pertanto per l'appartamento in cui si abita stabilmente si può godere della detrazione, pur se non si abbia la residenza nel medesimo luogo e pure se addirittura non si abbia la residenza nello stesso Comune.
Ora, con riferimento all'abitazione principale, i Comuni possono deliberare un'aliquota ridotta rispetto a quella ordinaria al ricorrere delle seguenti condizioni:

• persone fisiche o i soci di cooperative edilizie a proprietà indivisa, per le unità immobiliari direttamente adibite ad abitazione principale;
• soggetti passivi d'imposta (proprietari, usufruttuari, ecc.) per le unità immobiliari locate a condizione che il contratto di locazione sia registrato e che l'unità immobiliare locata sia utilizzata come abitazione principale dal locatario.

Inoltre, per l'abitazione principale, è prevista l'applicazione di una detrazione di € 103,29, che va rapportata al periodo dell'anno in cui l'unità immobiliare è stata utilizzata come abitazione principale.

Occorre infine precisare che per i cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato si considera direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.

Il criterio di attribuzione delle detrazioni per l'abitazione principale può essere rappresentato nella seguente tabella.