L'ACQUISTO DI UNA PROPRIETA' NORME DI SUCCESSIONE ED IMPOSTE SUL BENE IMMOBILIARE
INTRODUZIONE
Il trasferimento di proprietà di un bene immobiliare in Francia implica un atto notarile chiamato anche atto di vendita ("acte de vente"). Il notaio è un ufficiale pubblico e ministeriale ed è scelto dall'acquirente che ne sopporterà il costo. Il venditore, se lo desidera, potrà farsi assistere da un suo proprio notaio, anche se non necessario, e ne sopporterà il costo.
Si provvederà inizialmente alla stesura di un compromesso, nel caso in cui si tratti d'acquisto di una proprietà residenziale da parte di un privato, quest'ultimo potrà recedere dal compromesso entro il settimo giorno dalla data dello stesso, inviando lettera raccomandata al venditore con ricevuta di ritorno. Il compromesso è quindi nullo e non avvenuto, e se è stato versato un acconto, lo stesso dovrà essere restituito entro il ventunesimo giorno dall'invio della raccomandata. Per la stesura dell'atto di vendita/acquisto, il notaio richiede in genere di un periodo di due mesi.
PROPRIETA'
La proprietà immobiliare può essere acquistata da un singolo individuo oppure da società.
I due fattori principali da prendere in considerazione al momento dell'acquisto di una proprietà sono:
- le norme francesi che regolano la successione
- le tasse/imposte che graveranno sul bene immobiliare
Tasse di successione
Per quanto riguarda gli immobili situati in Francia, la legge francese prevale comunque al punto da sostituirsi ad eventuali disposizioni testamentarie ad essa contrarie fatte dall'acquirente in un altro paese. Essa limiterà quindi la libertà di disporre dei propri beni sul suolo francese forzando la successione in una determinata direzione.
La principale difficoltà che potrebbe sorgere consiste nel fatto che, conformemente alle leggi francesi sulla successione, i figli hanno un diritto automatico e prioritario a una quota del patrimonio dei loro genitori defunti, a prescindere da ciò che è stato previsto nel testamento. La quota dipenderà dal numero di figli: un figlio ha diritto alla metà di tutto il patrimonio, due figli a un terzo ciascuno e tre o più figli hanno diritto a tre quarti da dividere tra loro.
Esistono tuttavia soluzioni alternative secondo cui un privato che agisce in nome proprio può riservare alla propria moglie un trattamento prioritario e designarla come beneficiaria esclusiva del suo patrimonio (ad esempio attribuendole un diritto di usufrutto), rispetto ai figli legittimi. Tuttavia se si teme che le disposizioni previste dalle leggi francesi sulla successione, e comunque prevalenti, siano fonte di problemi o siano contrarie a quanto previsto dalle disposizioni successorie dell'acquirente, è preferibile acquistare l'immobile tramite una società.
Acquisto di un immobile tramite una società
a) Società registrate in Francia
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Generalmente un privato non costituisce una società francese a responsabilità limitata (Sarl) o (SA) per acquistare un immobile destinato ad uso di residenza principale. A tale fine esiste un tipo particolare di società chiamata Société civile immobilière (SCI).
Una SCI è trasparente dal punto di vista fiscale, ciò significa che i possessori delle quote di tale società pagheranno le tasse sul reddito prodotto dall'immobile o l'imposta sull'eventuale plusvalenza realizzata secondo l'aliquota prevista per i privati. Non ci sono spese annuali né obbligo di nominare dei revisori dei conti.
La SCI potrebbe rivelarsi utile per evitare gli eventuali problemi che potrebbero derivare dall'applicazione delle leggi francesi sulla successione oppure in caso di acquisto in comunione. In alcuni casi potrebbe addirittura permettere di ridurre le tasse di successione.
Poiché le quote di una SCI sono considerate come beni "mobili", il loro trasferimento, in caso di morte di un socio, verrà regolamentato dalle leggi del paese in cui il socio risultata domiciliato al momento della sua morte, con conseguente non applicazione delle leggi francesi sulla successione.
b) Società off-shore
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Una società registrata all'estero può possedere beni immobili, i vantaggi sono gli stessi di una SCI per quanto riguarda le leggi francesi sulla successione.
Tuttavia una società registrata in un paese che non ha concluso accordi di reciprocità in materia fiscale con la Francia (ad esempio i paesi con regimi fiscali privilegiati come le Channel Islands, l'Isola di Man, Panama, ecc.) si troverà in una posizione più svantaggiata dal punto di vista fiscale, dato che dovrà pagare un'imposta annua pari al 3% del valore di mercato dell'immobile. Una società registrata in un paese che ha concluso accordi di reciprocità in materia fiscale con la Francia (ad esempio un qualsiasi paese dell'UE) risulterà esonerata dal pagamento di tale tassa a condizione di presentare la dichiarazione dei redditi annuale alle autorità francesi nella quale sono indicati i soci della società.
Anche riguardo all'imposta sulla plusvalenza realizzata in caso di vendita, la situazione è svantaggiosa.
Tassazione sull'acquisto
| Descrizione | % |
| Acquisto di immobile nuovo oppure entro i 5 anni dalla costruzione | < 3% |
| Acquisto di immobile oltre 5 anni dalla data di costruzione | 6-7% |
Tasse annuali
Taxe foncière (tassa fondiaria) è pagata dal proprietario sull'immobile.
Taxe d'habitation (tassa di abitazione) è pagata dall'occupante dell'immobile.
Imposte sul reddito
Il canone di locazione riscosso per la locazione di un immobile in Francia è soggetto alle imposte sul reddito francesi.
Per quanto riguarda le seconde case, la regola generale prevede che una persona non residente in Francia, ma proprietaria o utilizzatrice di una seconda casa in Francia, è soggetta al pagamento di un'imposta sul reddito. Questa è calcolata sulla base di un reddito presunto pari a tre volte il valore locativo dell'immobile francese. Tuttavia i recenti accordi fiscali sulla duplice imposizione conclusi dalla Francia escludono il pagamento di questa tassa per tutti i residenti dell'UE.
Imposta sulle plusvalenze di capitale
La vendita di immobili in Francia è soggetta al calcolo dell'imposta sulle plusvalenze di capitale a meno che non si tratti della residenza principale del venditore.
L'importo di tale imposta dipenderà, in una certa misura, dal fatto che l'immobile sia stato acquistato come privato o come società. L'attuale aliquota dell'imposta sulla plusvalenza realizzata è, per i non residenti in Francia, del 33,33% meno vari sgravi personali. La plusvalenza risulta dalla differenza tra il prezzo d'acquisto e di vendita, con detrazione delle spese per l'acquisto e la vendita e delle eventuali spese incrementative che dovranno essere debitamente documentate. La plusvalenza verrà ulteriormente ridotta da una percentuale annua d'inflazione e a partire dal terzo anno di proprietà, del 5% annuo, dopodiché nel periodo di 22 anni la plusvalenza si riduce praticamente a zero.
Se l'immobile viene venduto da una SCI, la plusvalenza viene determinata nello stesso modo dato che questo particolare tipo di società è effettivamente "trasparente" dal punto di vista fiscale.
Per una società estera invece il prelievo fiscale sulla plusvalenza realizzata è maggiore dato che gli sgravi fiscali non sono così numerosi come per un privato. L'importo della plusvalenza è quindi maggiore in seguito all'applicazione della normativa francese che prevede la riduzione del prezzo d'acquisto del 2% per ogni anno di proprietà. Oltre all'imposta sulla plusvalenza, verrà calcolata anche l'imposta sulle società pari al 33,33% della plusvalenza, oltre al 6% dell'imposta sulle società. L'eventuale differenza tra l'imposta sulla plusvalenza e l'imposta sulle società non viene rimborsata.
L'imposta sulla plusvalenza pagabile in Francia viene di solito trattenuta dal notaio sul ricavo della vendita e pagata all'erario francese che potrà chiedere garanzie illimitate per il resto dell'anno in cui è avvenuta la vendita e per altri 3 anni a copertura di una maggiore imposta sulla plusvalenza eventualmente esigibile. In caso di vendita tramite una SCI, ciò non dovrebbe avvenire.
Nel compilare il formulario per la dichiarazione dell'imposta sulle plusvalenze di capitale, il venditore chiederà, prima di firmare il rogito, di essere sollevato dall'obbligo di fornire tale garanzia. Nella maggior parte dei casi la domanda viene accettata, in caso di rifiuto, e prima della conclusione della vendita, è necessario presentare una garanzia che verrà fornita da una banca francese o da uno dei due istituti finanziari francesi specializzati nel rilascio di tali garanzie al costo di circa 1% del prezzo di acquisto. A volte è necessario depositare la somma di denaro presso una banca per la durata della garanzia, fermo restando che gli interessi maturati sono destinati al venditore.
Tasse di successione e imposte sul patrimonio
Il metodo di acquisizione dell'immobile è determinato anche da considerazioni fiscali relative alle tasse di successione e a quelle sul patrimonio. Se le società non sono soggette all'imposta sul patrimonio, gli azionisti potrebbero invece essere oggetto di tale imposta. È applicabile a privati sulla frazione di patrimonio netto in Francia che supera i 720.000 €. L'aliquota dell'imposta è dello 0,55% da 720.000 €, ed arriva all'1,8% per valori superiori a 15.000.000 €. Poiché l'imposta è calcolata sul patrimonio netto, il mutuo eventualmente acceso per acquistare l'immobile andrà a diminuirne il valore imponibile. L'imposta è calcolata sul patrimonio posseduto al primo gennaio di ogni anno.
Le tasse di successione sono calcolate secondo aliquote progressive in base al legame esistente tra la persona defunta e il beneficiario. La consorte sopravvissuta e i figli del de cujus sono esonerati dal pagamento dell'imposta su una frazione della loro quota rispettiva con applicazione sul resto della quota di un'aliquota progressiva fino a un massimo del 40%. Viene applicata un'aliquota massima del 60% su cessioni a parenti lontani o a terzi.
Imposta sul valore aggiunto (TVA)
L'aliquota standard è del 19,6%, con altre aliquote inferiori su libri e prodotti alimentari nonché per lavori di ristrutturazione per i quali è al 5,5%, a condizione che l'immobile sia stato costruito da più di due anni e sia destinato ad uso di residenza principale.