Francesco Papurello

DER ERWERB EINES OBJEKTES ERBSCHAFTS- UND STEUERVORSCHRIFTEN VON IMMOBILIEN

EINFÜHRUNG

Die Übergabe eines Immobilienobjektes in Frankreich sieht eine notarielle Handlung vor, die auch Verkaufsakt genannt wird ("acte de vente"). Der Notar ist eine Amtsperson und wird vom Käufer gewählt, der die Kosten trägt. Der Verkäufer, wenn er es wünscht, kann sich von seinem eigenen Notar vertreten lassen, auch wenn es nicht notwendig ist; er trägt jedoch dann die Kosten. Die Provision der Immobilienagentur entspricht 5 % + MWSt. (19,6 %) und wird generell vom Verkäufer bezahlt. Die Parteien können sich jedoch auch anders einigen.

Man sieht zu Beginn der Vertragsaufsetzung einen Vorvertrag vor, im Falle, dass es sich um den Erwerb eines Wohnobjektes einer Privatperson handelt. Diese kann vom Vorvertrag innerhalb von 7 Tagen, ab dem angeführten Datum, zurücktreten, indem sie einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein an den Verkäufer sendet. Der Vorvertrag ist daher null und nichtig. Wenn die Anzahlung schon geleistet wurde, muss diese bis zum 21. Tag, ab Sendung des eingeschriebenen Briefes, zurückerstattet werden. Für die Niederschrift des Verkaufs- bzw. Kaufprozesses benötigt der Notar im Allgemeinen einen Zeitraum von zwei Monaten.

DIE METHODEN DES IMMOBILIENERWERBS

Das Objekt kann von einer Einzelperson oder einer Gesellschaft erworben werden.
Die zwei wichtigsten Faktoren, die man zu Beginn des Kaufes einer Immobilie berücksichtigen sollte, sind:

- die französischen Vorschriften, die die Nachfolge regeln
- die Steuern/Gebühren, mit denen das Objekt belastet wird

DIE ERBVORSCHRIFTEN

Die Vorschriften, die die Erbschaft regeln, sind verschieden und werden nach dem Eheleben der Partner und der Anzahl der Kinder aus erster und zweiter Ehe ausgeführt.

Im Falle des Todes beider Elternteile, haben die Kinder automatisch ein Anrecht auf einen Erbteil, der von der Kinderanzahl abhängt: ein Einzelkind erhält die Hälfte des Erbes; wenn es um zwei Kinder geht, erhält jedes 1/3 des Erbes, wenn es um drei oder mehr Kinder geht, bekommen sie gemeinsam ¾ des Erbes, das unter ihnen aufgeteilt wird.

Es gibt die Möglichkeit im Falle des Todes eines Ehepartners, dem überlebenden Partner die gesamten Güter zu überlassen.

ERWERB EINES BESITZES DURCH EINE GESELLSCHAFT

a)Aktiengesellschaft in Frankreich

Die interessanteste Form ist sicher ohne Zweifel der Unternehmenstyp S.C.I. (bürgerliche Immobiliengesellschaft). Im Vergleich zu anderen Geldinstituten ist S.C.I. absolut transparent und ihre Mitglieder besitzen davon Anteile, die individuell besteuert werden. Außerdem wird von einer S.C.I. keine Bilanz verlangt. Ein weiterer Vorteil der S.C.I. ist die Übertragung der Anteile auf andere.

b)Ausländische Gesellschaft

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  i) Grunderwerbssteuer Die Notar- und Anmeldegebühren sind vom Käufer beim Erwerb des Objektes zu bezahlen. Diese belaufen sich auf 6 bis 7 % des Kaufpreises gemäß des Umfanges der Transaktion. Eine niedrigere Rate von ca. 3 % ist zu zahlen, wenn es sich um eine neue Immobilie handelt, die innerhalb von 5 Jahren ab der Konstruktion nicht wieder verkauft wurde. Wenn man eine Hypothek aufgenommen hat, so ergeben sich zusätzliche Abgaben und Gebühren, die sich auf ungefähr 1 % des Kreditwertes belaufen.
  
  ii) Jährliche Steuern
  Hier gibt es zwei Arten: die "taxe foncière", diese Steuer wird vom Besitzer des Objektes bezahlt und die "taxe d'habitation", die vom Bewohner bezahlt wird.
  
  iii) Einkommenssteuer
  Die Mieteinnahmen eines französischen Objektes obliegen der französischen Einkommenssteuer. Bezüglich des Zweitwohnsitzes besagt die allgemeine Regel, dass eine Person, außerhalb Frankreichs, die einen Zweitwohnsitz in Frankreich besitzt bzw. darüber verfügt, zur Abgabe der Einkommenssteuer des erachteten Einkommens verpflichtet ist, die dem dreifachen Mietwert der französischen Immobilie entspricht.
  Jedenfalls schließen die neuesten Doppel-Besteuerungsvereinbarungen, die von Frankreich getroffen wurden, diese Steuer nicht aus und dies trifft auch auf alle EU-Bürger zu.
  
  iv) Kapitalertragssteuer
  Die Kapitalertragssteuer ist generell bei der Veräußerung der Immobilie in Frankreich zu bezahlen, wenn es nicht der Hauptwohnsitz des Verkäufers ist.
  
  Die Höhe der zu bezahlenden Steuer wird davon abhängen, ob der Besitz auf den persönlichen Namen des Besitzers gemeldet ist oder ob der Name des Unternehmens verwendet wurde.
  
  Die aktuelle Rate für einen nicht französischen Staatsbürger beträgt 33 1/3 % des aktuellen Gewinns, abzüglich der verschiedenen persönlichen Vergünstigungen. Der Gewinn ist genau die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis, abzüglich der Erwerbs- und Verkaufskosten und abzüglich der Kosten jeglicher Arbeiten auf dem Grundstück für die angemessene Belege vorliegen. Der Gewinn wird weiters reduziert durch:
  
  a) den jährlichen Hochrechnungsfaktor und
  b) ab dem dritten Jahr des Besitzes, durch 5 % jährlich, erfolgt dies über einen Zeitraum von 22 Jahren; die Höhe des Gewinns wird auf Null reduziert.
  
  Eine ähnliche Kalkulation der Kapitalertragssteuer findet Anwendung, wenn der Besitz von einer bürgerlichen Immobiliengesellschaft (SCI) verkauft wird und zwar seit diese besondere Unternehmensform als gänzlich transparent für Steuerzwecke angesehen wurde (so wie es oberhalb beschrieben wurde).
  
  Ein ausländisches Unternehmen hat jedoch immer einen Nachteil bzgl. der Kapitalertragssteuer, insofern, dass die rechtsmäßigen Steuerabzüge nicht so hoch sind wie jene einer einzelnen Person. Weiters wird der Kapitalertrag nach dem erhöhten Gewinn berechnet, verursacht durch die französische Steuerregelung, die zu einer Kaufpreisreduktion von 2 % pro Jahr des Eigentums verpflichtet. Darüber hinaus wird neben der Kapitalertragssteuer auch die Körperschaftssteuer auferlegt, die mit 33 1/3 % des Gewinns berechnet wird, zuzüglich 6 % der zu bezahlenden Körperschaftssteuer. Hier gibt es keine Rückerstattung, falls die Höhe der Kapitalertragssteuer die Körperschaftssteuer übersteigt.
  
  Der Betrag der in Frankreich zu zahlenden Kapitalertragssteuer wird generell vom Notar während des Verkaufsaktes einbehalten und anschließend an die französischen Steuerbehörden bezahlt. Diese haben das Recht eine unbeschränkte Bürgschaft über den Restbetrag des Jahres zu verlangen, in dem der Verkauf abgewickelt wurde und in den drei darauffolgenden Jahren, gemäß einer zusätzlichen Kapitalertragssteuer, wenn eine zu zahlen ist. Dies sollte jedoch bei einem Verkauf von SCI nicht Anwendung finden.
  
  Wenn die Erklärung der Kapitalertragssteuer mit den Steuerbehörden durchgeführt wurde, wird der Verkäufer eine Austeilung beantragen um eine Bürgschaft bereitstellen zu können und dies geschieht bevor er den acte de vente unterzeichnet. Diese Austeilung wird öfters bewilligt als abgelehnt, aber eine Bürgschaft muss vor dem Abschluss des Verkaufs bereitgestellt werden: entweder von einer französischen Bank oder von einem der beiden französischen Finanzgesellschaften, die in der Ausgabe von Bürgschaften spezialisiert sind. Die Kosten belaufen sich auf ungefähr 1 % des Verkaufspreises. Manchmal ist es notwendig einen Teil des Verkaufspreises für den Zeitraum der Bürgschaft zu hinterlegen, vor allem im Interesse des Verkäufers.
  
  Abschließend könnte es noch notwendig sein den Kapitalertrag in Ihrer Heimat zu melden. Normalerweise erlauben die Doppel-Besteuerungsvereinbarungen, dass die Kapitalertragssteuer, bezahlt in Frankreich, gegen die zu zahlende Steuer in einem anderen Land gegengerechnet wird.
  
  v) Erbschaftssteuer und Vermögenssteuer
  Die Abwägung der Erbschafts- und Vermögenssteuer wird auch die Entscheidung beeinflussen, auf welche Art das Objekt gekauft werden soll. Die Unternehmen sind zur Zahlung der Vermögenssteuer nicht verpflichtet, ihre Aktionäre hingegen schon. Es ist geeignet für einzelne Personen dessen Reinvermögen in Frankreich Euro 720.000 übersteigt. Die Steuerklasse beträgt 0,55 % bei Euro 720.000, aufsteigend bis zu 1,8 % bei über Euro 15,000.000. Die Steuer ist nach dem Reinvermögen zu zahlen und wenn die Immobilie mit einem Kredit belastet ist, wird die Kredithöhe den zu versteuernden Betrag reduzieren. Die Steuer über das eigene Vermögen ist jedes Jahr am 1. Januar zu bezahlen.
  
  Die Erbschaftssteuern sind in Tabellenform gestaffelt gemäß der Beziehung zwischen dem Begünstigten und der verstorbenen Person. Für den überlebenden Ehepartner und die Kinder des Verstorbenen gibt es eine anfängliche Sonderstellung bzgl. ihrer Anteile und danach befinden sich die Raten auf einer gleitenden Skala bis zu einem Maximum von 40 %. Eine maximale Rate von 60 % ist bei Übergaben an entferntere Verwandte und nicht verwandte dritte Personen zu zahlen.
  
  vi) Mehrwertsteuer - TVA (taxe sur la valeur ajoutée)
  Die aktuelle Standardsatz liegt bei 19,6 % mit verschiedenen niedrigeren Steuersätzen für Artikel wie z. B. Bücher oder Essen und auch Renovierungsarbeiten zu 5,5 %, wenn die Wohnobjekte älter als zwei Jahre sind. Der reduzierte Steuersatz für Renovierungsarbeiten wird angewendet bis 31. Dezember 2002, dieser könnte sich danach vergrößern.
  
Hier liegt keine Beschränkung für ausländische Firmen vor bzgl. des Immobilienerwerbs. Es wird lediglich die Besteuerung beachtet. Das Unternehmen wird dieselben Vorteile erlangen, was die französischen Nachfolgegesetze betrifft, die man auch durch S.C.I. erhält, oberhalb beschrieben.

Es sollte berücksichtigt werden, dass ein Unternehmen, dessen Sitz sich in einem Land befindet mit dem Frankreich keinen Steuerpakt vereinbart hat (jedes Niedrigsteuerland, wie die Kanalinseln, die Isle of Man, Panama etc.), einen Nachteil gegenüber dem französischen Steuervorsatz aufweist; insofern ist von der Firma eine jährliche Steuer zu zahlen, die genau 3 % des Marktwertes des Objektes ausmacht. Diese Steuer ist jedoch nicht von einer Gesellschaft zu zahlen, die einem Land angehört, mit dem Frankreich einen Steuervertrag vereinbart hat (wie z. B. jedes EU-Land). Es muss jedoch die jährliche Steuererklärung den französischen Behörden vorgelegt werden, sowie die Bekanntgabe der Aktionäre.
BESTEUERUNG